Содержание

 

Введение………………………………………………………………………………….....3 стр.

 

ГЛАВА-I. Общие положения договора аренды…………………….……………….5-23стр.

 

  §  I.I.    Понятие договора аренды…………………………………………………………….5.

  §  I.II.  Содержание и исполнение договора аренды……………………………………….11.

  §  I.III. Прекращение договора аренды………………………………………….…………..20.

 

 

ГЛАВА-II.  Виды договоров  аренды с движимым имуществом………….……24-46 стр.

 

   §  II.I.    Договор проката……………………………………………………………………24.

   §  II.II.   Договор аренды транспортных средств…………………………………………..30.

   §  II.III. Договор финансовой аренды (лизинга)…………………………………………...38.

 

 

ГЛАВА-III.  Виды договоров аренды с недвижимым имуществом………….47-74 стр.

 

 §   III.I.     Договор аренды предприятий…………………………………………………….47.

 §   III.II.   Договор аренды зданий и сооружений……………………………….…………..53.

 §   III.III. Договор найма (аренды) жилого помещения……………………………………..57.

 §   III.IV. Договор аренды земельного участка………………………………….…………..66.

 

 

 

Заключение……………………………………………………………………………………75.

 

 

 

Список используемых литератур…………………………………………………………..77.

 

Введение

           

            Договор – акты волевых, осознанных действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сущностью любого договора является воля. Воля есть детерминированное и мотивированное желание достижения поставленной цели. Всякая сделка предполагает выражение воли и согласие волеизъявление каждой из сторон, вступающих в договор. Благодаря волеизъявлению, воля становится  доступной восприятию  других лиц. Именно волеизъявление, как внешне выраженная воля, может быть  подвергнуто правовой оценке. Большое значение имеют сделки связанное с предоставлением имущества во временное владение и пользование.

            На сегодняшний день в Бишкеке существуют более двух десятков предприятий занимающихся сдачей имущества в аренду. Время частных маклеров в этом бизнесменов  подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития  инфрастуктур – рекламной, компьтерно-информационной, экспертной, юридической служб.

            Аренда представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. В настоящее время многие предприятия  имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. Однако большие предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, что арендные взаимоотношения в такой ситуации может быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.     

            В аренду могут быть сданы здания, сооружения, транспортные средства, земельные участки, жилое помещения, оборудования и другое имущество, которое в процессе использования не теряет  своих натуральных свойств. Суть арендных взаимоотношений заключается в том, что  арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за определенную плату имущество, которое является собственностью арендодателя как на протяжении  всего срока действия договора аренды, так до и после его действия.

            Взаимоотношения между арендодателем и арендатором определяется договором аренды, которое оформляется в письменное виде и должен содержать подробные данные о передаваемом в аренду  имущества, а также о сроке аренды, размера арендной платы и порядок ее внесения. Основным документом, определяющим права и обязанности участников договора аренды, условия предоставления имущества в арендатору, ответственность арендодателя за недостатки  сданного в аренду имущества является Гражданский Кодекс Кыргызской Республики Глава-27.

            Термин «аренда» появился в законодательстве очень давно. Перечень видов договоров аренды приведен в Гражданском Кодексе Кыргызской Республики.  Гражданский Кодекс учитывает тенденцию расширения сферы действия  института договора аренды (найма), которое уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с предоставлением имущества во временное владение и пользование за определенную плату.

Вместе с тем, исходя из традиций кыргызского законодательства и правоприменительной практики, по моему мнению, является целесообразным сохранение таких ранее самостоятельных договорных форм, как договор аренды транспортных средств, поставки, жилого помещения, лизинга (финансовая аренда), земельного участка, зданий и сооружений и предприятий и т.д.

Целью данной дипломной работы является  выявление сущности правовых аспектов договоров аренды транспортных средств, лизинга, проката, зданий и сооружений, предприятий, земельного участка и жилого помещения. Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний  и правоприменительной  практики, позволяет получить              объективное представление о характере  арендных правоотношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.

            Основными задачами дипломного исследования являются:

1)      определить понятие договоров аренды и ее гражданско-правовую сущность;

2)      определить особенности договоров аренды и их отличие.

В дипломной работе используются теоритичесике работы и нормативные акты Кыргызской Республики, необходимые для раскрытия темы исследования

Во введении определяется цели и задачи исследования, приводится основная литература и нормативные акты. Первая глава дипломного исследования посвящена анализу теоретической конструкции и гражданско-правовой регламентации  договора аренды. Дипломник считает необходимым начать работу с анализа гражданско-правовой природы аренды вообще. Лишь затем возможно выявление особенностей отдельных видов договоров аренды.

 

ГЛАВА – I: Общие положения договора аренды.

 

• I. I. Понятие договора аренды.

 

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductiorerum)1. Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого- либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Гражданский кодекс Киргизской ССР 1964 –года в ст.285 также оперировали  понятием «имущественный наем»,хотя и в то время термин «аренда»использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года. В ст.1 данных Основ говорилось: « Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной  или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение2.

Согласно Конституции Кыргызской Республики ст.16 п17. каждый гражданин в Кыргызской Республике имеет право  владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности. Использование собственности не должно наносить   вред правам, свободам  и законным интересом других лиц, интересом общества, земле  окружающей  природной среде  и природным ресурсам и на экономическую свободу, свободное использование способностей и имущества для любой экономической деятельности.

Аренда представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. В настоящее время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не оборудование, помещение для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, что арендные взаимоотношения  в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя и арендатора.

В аренду могут быть сданы здания, сооружения, помещение, объекты, оборудование, транспортные средства, земельные участки и другие имущества которые в процессе  использования не теряет своих натуральных свойств. Суть арендных взаимоотношений заключается в том, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и использование за определенную плату имущества, которое является собственностью арендодателя как на протяжении всего срока действия договора аренды, так до и после его дейстия3.

Как видно из этого перечня  разновидностей аренды, целью данного договора аренды является обеспечение возможности гражданам  и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого  нет достаточных средств.

Деньги не могут быть предметом таких обязательств, ибо возврату подлежит определенная денежная сумма, а не конкретные купюры. Передача денег или иного потребляемого имущества с обязательством возврата того же количества материальных ценностей оформляется обязательствами займа, в которых  имущество переходит в собственность заемщика .

    Существо рассматриваемых обязательств предполагает их временное действие, то есть срочный характер . Поэтому условие о сроке пользования переданным  обычно составляет существенный пункт договора его временной передаче другому лицу.

     Содержание обязательств по передаче во временное пользование складывается  из взаимных   прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по  возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования (в возмездных договорах).

     Все они, таким образом ,представляют собой возникшие по соглашению участников обязательства по временной передаче  владельцами своего индивидуально-определенного  и не потребляемого имущества для хозяйственного  или иного использования другим лицам  за плату(или безвозмездно).

В свою очередь возмездные договоры по передаче  имущества в пользование  имеют ряд разновидностей. Так, к разновидностям имущественного найма  относятся договоры проката  и многие договоры  аренды (нежилых помещений, временного использования  земельных участков  и других недвижимостей и т. п.), а также договоры найма  гражданами жилых помещений для временного проживания  (в гостиницах, пансионатах, домах отдыха в домах, принадлежащих индивидуальным собственникам, и т. д.). Наше законодательство  рассматривает аренду как понятие, тождественное  имущественному найму.

В действующем законодательстве  дается следующее легальное определение договора аренды .

Понятие договора сформулировано в ст. 542 Гражданского Кодекса КР, где сказано, что по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить  нанимателю  за  плату во временное  владение  и пользование  или во временное пользование.

Как видно, законодательства полностью отождествляет  понятия «имущественный наем» и « аренда». По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Консенсуальный  (от лат. consensus- согласие, соглашение) договор-договор, для заключения которого  достаточно  одного соглашения  сторон. По консенсуальному договору  права и обязанности   возникает с момента  достижения такого соглашения4.

.           Договор аренды- это сделка, позволяющая расширить возможности  хозяйственного использования  имущества .Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу , не отчуждая имущество, но извлекая такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает  собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим  формы арендных отношений  весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, финансовая аренда (лизинг)5.К указанным видам договора аренды  положения, предусмотренные  в гл. 27 ГК, применяется , если иное  не установлено специальными нормами  об этих договорах.

Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использование нанятого имущества, является его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст.543 Гражданского Кодекса Кыргызской Республики в имущественный наем могут переданы земельные участки, участки недр  и другие  обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют  своих натуральных свойств в процессе  их использования (не потребляемые вещи).Из этого следует, что предметом договора аренды  могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые  вещи, подлежащее возврату.

      Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся  атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользование.

      Между тем объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь так называемые  не потребляемые вещи, то есть те, которые не теряют  своих натуральных свойств  в процессе  использования. Впрочем вышеуказанный перечень объектов договора аренды не является исчерпывающим.

     Нормы ГК в отношении сделок с земельными участками  применяется в той мере, в какой  их оборот  допускается  земельным законодательством.

      Заключение арендных сделок в отношении участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом КР о недрах, Законом КР о воде, Основами лесного законодательства. Основанием для заключения договора аренды на пользование участками недр  и водными объектами  является  лицензии, выдаваемые уполномоченными государственными органами.

В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду  имущество, состав имущества, его местонахождение, состояние и др. При не соблюдении этого требования договор аренды  считается незаключенным, поскольку условие об объекте аренды  не согласовано  сторонами, а условие об объекте  относится  к существенным условиям договора, по которым должно быть достигнуто  соглашение сторон.

    Стороны. Как следует из определения договора аренды, его сторонами является арендодатель, он же наймодатель,  и арендатор-наниматель. В качестве сторон договора аренды, могут выступать любые юридические и физические лица. Сдача имущества в аренду -  форма распоряжения  имуществом6. Право сдачи имущества в наем  принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным   законом или собственником имущества (ст.546 ГК). Например, в силу прямого предписания закона, государственные предприятия, действующие на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника могут выступать в качестве арендодателей недвижимого имущества. Переход права собственности (полного хозяйственного ведения и оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу  не является  основанием для  изменение и расторжении договора. В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие  требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку: они должны быть  дееспособными.

      Форма договора аренды предусмотрена ст.545 ГК. Договор имущественного найма  должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма  договора обязательна, если договор заключен на срок более одного года, или если одна из сторон  является юридическим лицом.

      Договоры проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, независимо от срока их действия заключаются только в письменной форме.

        Когда договор аренды  заключают граждане, они должны также заключать договор в письменной форме, так как ст.177 ГК обязывает граждан заключать граждан между собой сделки в письменной форме, если сумма сделки превышает не менее, чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда.

Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности  на имущества  к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи такого имущества (ст.545 п.2 ГК).

Согласно п. 3 ст. 545 ГК договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит  государственной регистрации. При этом согласно ст.40

Закона КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, сроком более трех лет, если иное не установлено законодательством Кыргызской Республики7.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды  в силу требования закона является  условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие передаче   арендатору в качестве  объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие   об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор  считается  незаключенным. В Связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок  или часть его, к договору аренды прилагается план земельного участка  с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание, сооружения и помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагается поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой платы площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт  на оборудование и т.п8.

Срок договора аренды предусмотрено в ст. 547 ГК. Поскольку под договором аренды подразумевается передача имущества во временное пользование, следовательно, встает вопрос о сроках. Договор имущественного найма  заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенный на время. Ведь при заключении договора аренды на неопределенный срок    каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при найме недвижимого  имущества -за  три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны  свидетельствует  о временной  ограниченности  таких договоров. Договором может быть установлен иной срок  для предупреждения  о прекращении  договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. Поэтому закон (ст.542 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование  или во временное пользование.

            Если срок найма в договоре  не определен и ни одна из  сторон  не отказалось от договора до истечении  предельного срока, установленного законом, договором по истечении  предельного с рока прекращается. Договор найма такого имущества, заключенный на срок превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. Например: максимальный срок договора проката  в силу указания ст. 566 ГК не может превышать одного года. Согласно ст.45 Лесного Кодекса  КР, договор аренды участка лесного фонда может быть бессрочным ( без указания срока) или временным (срочным).Временная аренда участка  лесного фонда  ограничивается сроком до 50 лет.

       Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды  не произошло  отчуждения имущества, во вторых, предоставление  возможности каждой  из сторон  после определенного  промежутка  времени  потребовать  изменения  условий  пользования имуществом  применительно  к измени вившейся  хозяйственной обстановке. 

       

•   I. II. Содержание и исполнение  договора аренды.

 

Содержание договора аренды –это права и обязанности арендодателя  и арендатора.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекают обязанность арендодателя предоставить арендатору  имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующим условиям договора   аренды и назначению имущества. Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при  условии  его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к поддержанному  с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

     Согласно ст. п. 2 ст.548 ГК, имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т. п.) и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом качества),если иное не предусмотрено договором. Если такие документы и принадлежности не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени  лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора аренды, а также возмещения убытков.

 

1 См.: Римское частное право /Под ред. И.Б.Новицского   и И.С.Перетерского .С.446

2 См.:Гражданское право . В 2т.Учебник / Под ред.Е.А.Суханова.М.,2000.С. 367.

3 См.: Учебник .Аренда и лизинг./ Под ред. И.К. Талье., М.1997.С-6.

4 См.: Гражданское право КР. Часть первая, Учебник / Под ред.  Ч.И. Арабаева , Б.2004, С.381

5  См.: Гражданское право. Част вторая. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова., М.2000 . С.368.

6  См. Гражданское право. Част вторая. Обязательственное право. Учебник / Под ред. В.В. Залесского М.1998. С.155.

7  См.: ст.ст. 4,40 Закона КР « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 22.12.1998г. №153.

8 См.: Гражданское право. Часть вторая. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова., М.2000 . С.370.

 

Данные с сайта можно использовать для подготовки собственных работ.

Большинство работ содержат данные по Кыргызстану, проверены и удачно защищены в ВУЗах КР.

Стоимость электронного варианта готовых работ : курсовой, презентации - 150 сом , дипломной - 500 сом.

магистерской, кандидатской диссертаций - 1000 сом, срс, реферата, доклада - 100 сом

Получить любую работу можно также на маил, предварительно оплатив с помощью загрузки единиц на номер.

Также можно заказать индивидуальную работу с сопровождением до защиты по телефону

0772 66 07 68

Индивидуальные курсовые и презентации от 250 сом

Индивидуальные дипломные работы от 3000 сом (дипломные сопровождаются отзывом, презентацией, рецензией и докладом).

Ознакомиться с работами и оплатить  можно  по адресу г. Бишкек, ул. Киевская пересекает  ул.Турусбекова Интернет клуб "Орион"

Для личной встречи с 8 00 до 11 30 Контактный телефон: 0772 66 07 68

Возможна высылка готовых работ по электронной почте на e-mail:  Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.  при оплате с помощью загрузки единиц на контактный номер